Доходность недвижимости против вкладов: расчеты реальной прибыли

Российский рынок жилья столкнулся с ценовой стагнацией в столицах на фоне высокой стоимости ипотеки. Инвесторы все чаще смотрят на коммерческие объекты, где доходность достигает 10–11%, или на зарубежные рынки. Однако эксперты призывают не доверять «бумажной» доходности из объявлений. Реальная прибыль от аренды всегда ниже заявленной на 1,5–2 процентных пункта из-за налогов, комиссий управляющих компаний и неизбежных периодов простоя жилья.

Данила Ладнюк из Family Office D1 Capital подчеркивает, что покупка квартиры за рубежом — это не только поиск ликвидности, но и валютные риски, а также налоговые сложности. Например, с рядом стран соглашения об избежании двойного налогообложения приостановлены, что заставляет инвесторов платить налоги дважды. В то же время коммерческая недвижимость в России остается более устойчивой за счет долгосрочных договоров с индексацией, но требует глубокого погружения в управление объектом: от проверки электрических мощностей до юридической чистоты сделки.

При расчете окупаемости эксперты советуют использовать формулу чистого дохода, вычитая из арендной выручки все сопутствующие затраты, включая страховку и обновление мебели. Без учета кредитных плеч и спекулятивного роста цен, аренда жилья в текущих реалиях превращается из пассивного заработка в трудоемкий бизнес с низкой маржинальностью.